Ve Španělsku jsou všechny právní úkony, včetně koupě nemovitosti, doprovázeny relativně složitou dokumentací v místním jazyce a jakékoli smluvní ujednání v jiném jazyce NEMÁ právní platnost. Bez přesného porozumění obsahu těchto dokumentů může dojít k nedorozuměním nebo finančním ztrátám. Z tohoto dúvodu Vám poskytujeme nejenom servis osobního tlumočníka / lektora ale je-li to nutné také servis profesionální Překladatelské agentury etablované v CZ která vám zajistí jako nezávislá firma ( pokud je to ve Vašem zájmu ) , že všechny potřebné dokumenty budou správně a přesně přeloženy, a vy se tak vyhnete riziku právních problémů.
Prvním nezbytným dokumentem je NIE ( vystavuje policie s naší asistencí ) – daňové číslo + Empadronamiento ( vystavuje místní Úřad s naší asistencí) na základě Nájemní smlouvy která je mnohdy vyžadovaná. Nájemní vztah s majitelem pronajatého bytu ( mnohdy pouze krátkodobý který slouží pro získání prvních dokumentú ) pochopitelně řešíme pro Vás my sami .
Dokumenty, které je třeba předložit při Notářském zápisu a podpisu Kupní smlouvy kde máte náš doprovod a servis asistenta/asistentky.
Při koupi nemovitosti ve Španělsku je třeba přeložit řadu dokumentů. Zde jsou některé z těch nejdůležitějších:
- Contrato de compraventa / Escritura pública – doklad o koupi nemovitosti vystavuje Notář na základě Kupní smlouvy mezi stranou prodávající a kupující. Jde o klíčový dokument který je vyhotoven námi por právním dohledem a se souhlasem obou smluvních stran , který vymezuje podmínky koupě nemovitosti . Zahrnuje informace o ceně, splátkách, termínech a dalších aspektech transakce.
- Daňová přiznání a doklady (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) – Španělsko má své vlastní daňové požadavky, ať už se jedná o daň z převodu nemovitosti nebo další místní poplatky.
- Escritura Pública vystavená Notářem je naprosto zásadní dokument, který potvrzuje právní platnost transakce / nabytí nemovitosti a jehož správnost je zásadní pro právní ochranu a je nezbytný pro zápis do Katastru nemovitostí .
- Dále pak kompletní prehled zákonných poplatkú ze strany majitele která Vám zajistí ze neexistuje žádný nevyrovnaný finanční závazek z jeho strany a Vy jako kupující získáváte nemovitost » Sin cargos » – tedy 100% čistou. Kontroluje a potvrzuje Notář.
První kroky : Rezervace / Smlouva o záloze nebo opce?
Prvním a zároveň nejdůležitějším krokem je samozřejmě výběr té správné nemovitosti. Bezprostředně poté následuje podpis Rezervační smlouvy (Contrato de reserva con exclusividad). Rezervační smlouva plní ve Španělsku stejnou funkci jako v Česku, tj. prodávající se jejím podpisem zavazuje, že nemovitost po určitou dobu nebude nabízet třetím osobám a klient / kupující získáva «Exclusividad» ( výhradní právo k uzavření Kupní smlouvy do sjednaného data ) . Výše rezervačního poplatku není právními předpisy regulována, obvykle požadovaná částka se pohybuje v rozsahu 1 % až 3 % z kupní ceny nemovitosti v závislosti na délce rezervy.
Rezervační smlouva je první první fáze smluvního vztahu . Získali jste po jejím podpisu čas na následující krok kterým je Contrato de arras / definitivní a právně závazný dokument přičemž tento typ smlouvy existuje v různých formách. Podstata smlouvy o záloze tkví jednak v tom, že se strany dohodnou, že si rezervují prodej/koupi nemovitosti a dále především v povinnosti kupujícího zaplatit určitou peněžní částku jako zálohu (arras), která se započítává do kupní ceny. Záloha tedy slouží k zajištění povinnosti kupujícího splnit svůj dluh ve formě uzavření kupní smlouvy. Dalšími ujednáními těchto smluv jsou obvykle dohoda o finální kupní ceně včetně způsobů její úhrady, lhůta pro sepsání notářského zápisu (nebo kupní smlouvy, viz níže), rozdělení vedlejších nákladů mezi stranami atd. Výše zálohy se obvykle pohybuje na úrovni 10 % kupní ceny. Ve lhůtě dohodnuté stranami je pak obvykle před notářem sepsána veřejná listina o prodeji a zaplacena zbývající kupní cena.
V závislosti na míře závaznosti, resp. důsledcích neplnění smluvních povinností, lze rozlišit tři typy „arras»:
- Arras penitenciales (smlouva o záloze s odstupným)
Záloha plní funkci odstupného s tím, že každá strana má možnost bez udání důvodu zrušit proces prodeje/koupě, aniž by musela platit další sankci (kromě předem definovaného odstupného). Pokud kupující nesplní svoji povinnost uzavřít kupní smlouvu, ztrácí zaplacenou zálohu. Pokud naopak zruší obchod prodávající, musí vrátit dvojnásobek přijaté zálohy. Jedná se o nejběžnější typ „zálohové smlouvy“ v praxi. Tento smluvní typ tedy umožňuje jednoduchý způsob zrušení koupě a na druhé straně minimalizuje rizika s tím spojená, neboť sankce za zrušení závazku je jasně definovaná.
- Arras penales (smlouva o záloze se smluvní pokutou)
Obdobně jako u předcházejícího typu zálohové smlouvy poskytuje kupující prodávajícímu zálohu. Dostane-li se kupující do prodlení s plněním svých smluvních povinností, je prodávající oprávněn si ponechat obdrženou zálohu jako smluvní pokutu. V opačném případě musí prodávající vrátit dvojnásobek přijaté zálohy. Podstatný rozdíl spočívá v tom, že následkem porušení smluvní povinnosti není zrušení závazku. „Arras penales» na rozdíl od „arras penitenciales» zaručuje vyšší stupeň jistoty plnění závazku, neboť neobsahuje možnost se ho zprostit. Smluvní pokuta zde plní funkci sankční a představuje prostředek nátlaku na porušující stranu, aby plnila řádně a včas.
- Arras confirmatorias (závazná smlouva o záloze)
U tohoto typu smlouvy jsou zálohy vyjádřením závaznosti smluvního závazku, smlouva není jednostranně zrušitelná a tím by měla zaručit realizaci prodeje. Vzhledem k tomu, že tuto smlouvu nelze jednostranně zrušit, má poškozená strana v případě neplnění dvě možnosti: požadovat plnění nebo zrušení závazku, které je však doprovázeno nárokem na náhradu škody, samozřejmě je-li škoda prokazatelná. Nebyl-li stranami určen typ „arras“ platí, že se jedná právě o „confirmatorias“.
Všechny výše uvedené typy smlouvy o záloze vychází z právní úpravy obsažené ve španělském občanským zákoníku (código civil). Pokud obsahují veškeré nutné náležitosti pro převod nemovitosti, jedná se o (soukromoprávní) kupní smlouvu, na jejímž základě je převod bez dalšího zcela účinný (za předpokladu následného předání nemovitosti).
Tolik jenom na úvod / podklady byly zpracovány ve spolupráci s epravo.cz a profiprekladatel.cz a pro jakýkoli dotaz jsme Vám k dispozici +420 720367650 Tel + Whatsapp / +34633605247 pouze Whatsapp / jorge.grupogm@gmail.com
